绿城小镇系列产品分享报告
说起特色小镇，几件事值得关注：
一是 1月9日华侨城华侨城斥资2亿安仁拿地，意味着华侨城打造安仁特色小镇计划迈出了实质性的一步。
二是 融创102.54亿元收购天津最大烂尾盘星耀五洲，星耀五洲距天津市区30多公里，包含4000亩土地和7000亩水域。不出意外的话，这将是融创打造的第一个“小镇”产品。
三是 碧桂园旗下第一个科技小镇的规划浮出水面。
随着楼市限购等政策日益加码，住宅市场拿地难，收益率又不高，行业的聚光灯开始转向新的领域，特色小镇和产业地产成为目前最炙手可热的话题，各种讨论会层出不穷。
毕竟，做产业地产能拿到便宜的地，很多在拿地上“穷途末路”的房地产企业，把特色小镇看成是一条出路。
从目前的情况来看，已经出现了各种产业小镇，基金小镇、农业小镇、科技小镇。
其实小镇的产业选择，主要是要根据当地的产业优势和规划，结合房企本身的资源来决定的，房企相互之间并没有太多参考意义。反倒是不同房企采取的不同的开发模式，更具有借鉴价值。
比如同样做文旅小镇，万达、华侨城、恒大的切入点就不同。
前两者有自己的旅游IP资源，强势导入产业资源，不过可售部分的产品，万达会聚焦投资客开发适销的主流产品，采取高举高打模式，以低于周边竞品的价格，完成大规模快速销售回款，解决现金流的问题，而华侨城更多会打造与旅游资源相配的旅游度假类物业。
恒大则在开发模式上是先开发住宅，承诺后期导入产业配套的模式。和万达华侨城不同的是，恒大在文旅方面，目前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户。
当然，说到小镇就绕不开绿城，绿城已经成为当下市场中小镇开发的先行者与典范。
与万达、恒大、华侨城主打文旅小镇不同，绿城更多是在一线城市和核心二线城市周边，30-50公里包围圈内的地区，盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。
绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。
通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地，同时完成小镇的产业导入。
例如与浙江物产农业合作，开发杭州长乐小镇；与中大莫干山生态园开发建设公司合作，开发莫干山观云小镇，蓝城轻资产开发存量土地。包括与平安、泰康等养老保险合作，获取地方养老项目开发小镇。
那么绿城的小镇到操作层面上是怎么做的？
回过头来说，如果抛开小镇的定义，聚焦到产品层面，有能力把产品做好的小镇，成功的案例还没有几个。
绝大部分小镇的开发商，还是沿袭了大盘的开发模式——大规模地建房子，建便宜的房子，快速分销。
所以，我们不妨来看看，绿城的具体操作：
在小镇地理空间距离上——
第一梯队，比如北上广深一线城市，小镇选址在距市中心50-120公里，一到两小时车程。
第二梯队，杭州、成都、武汉、苏州等强二线城市，小镇选址距市中心30-50公里，车程半小时到一小时。
第三梯队，福州、合肥、郑州、温州、泉州等二三线城市，小镇选址距市中心5-20公里，车程10-20分钟。
可以看到，城市能级越低，越是要距市中心近。这是因为绿城认为，在一二线城市以下，拥有第二居所的必要性就大大降低了，城市能级低的城市小镇的第一居住功能则被凸显。
比如绿城桃源小镇的“引力”就很强——距市中心黄龙体育场直线距离18公里，恰好处于城市与自然的连接处，完全可以作为第一居所使用。这也是绿城现有小镇中距市中心最近的一个。
具体到产品——
我们可以看到绿城小镇项目的成名之作——桃李春风，以83平方米、设计精巧的一层独院小别墅一夜走红的。
在绿城看来，小镇的核心是生活。
购房者之所以向往小镇生活，无非是想摆脱大城市水泥森林的压抑和冷漠，亲近自然，并重新建立“缓急相助、亲邻不失”的邻里关系。
这是对小镇居住产品的核心心理需求。所以绿城在做小镇产品上更多会以院落形式呈现，重点引导居住者的邻里关系、社交互动。
比如在绿城桃源小镇，目前在售的四庭墅，也是这种思路的延伸。
这是一种四层坡地叠拼，分上叠和下叠，兼顾了接触自然和邻里交往的需求。而125-150平方米的面积，又保证了中产阶层买得起。
另外，绿城小镇重点还在于配套服务体系，绿城选择构建开放平台，自己强化关键服务，其他服务选择和外部力量合作，包括和万科合作。
运营费用则从住宅产品的销售额中，抽取2%左右金额，用于园区配套团队建设和后续运营服务，包括小镇未来的健康、教育和社交等。
除了以上几点泛泛之谈，本期小全全特选了《绿城小镇系列产品分享》供大家学习参考。
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